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Existem diversos mecanismos de amortização de dívidas
reconhecidas internacionalmente e disponíveis nos manuais de
Matemática Financeira. No Brasil para atuar no sistema financeiro
Imobiliário (SFI) os bancos operam com o sistema de amortização
constante (SAC), a Tabela Price (TP) e o Sistema de amortização
crescente (SACRE), trata-se de formas distintas de cálculo das
prestações do seu financiamento imobiliário. Você precisa
saber que em todos os sistemas de amortização uma parcela da
prestação que você paga é destinada ao pagamento de juros e
outra parcela é destinada à amortização (pagamento) da dívida.
Além disto ainda pode constar na prestação uma parcela do
seguro de Morte e Invalidez permanente (MIP) e outra parcela do
seguro para Danos Físicos do Imóvel (DFI).
Os juros no
Sistema financeiro imobiliário estão atualmente na faixa de
TR+6% ao ano, TR + 8,16% ao ano e TR + 10,5% ao ano para família
com renda de 1 SM até R$ 4.900,00 através da Carta de Crédito
FGTS e TR+12% ao ano TJLP + 5,5% ao ano ou INCC + 1% ao mês para
famílias com Renda superior a R$ 4.900,00 em outras modalidades
com Recursos da Poupança, do Fundo de amparo ao Trabalhador - Fat,
ou outras fontes de Recursos (Funding) de Construtoras e
Incorporadoras. A principal diferença entre o valor das prestações
está na parcela da dívida que está sendo amortizada, e é esta
a diferença entre estas três metodologias.
Sistema de Amortização Constante - SAC
No sistema de amortização constante (SAC) a parcela de amortização
da dívida é calculada tomando por base o total da dívida (Saldo
devedor) dividido pelo prazo do financiamento, como um percentual
fixo da dívida, desta forma é considerado um sistema linear. No
SAC a prestação inicial é um pouco maior que na Tabela Price,
pois o valor que é pago da dívida (amortização) é maior,
assim, você estará liquidando mais da dívida desde o inicio do
financiamento e pagando menos juros ao longo de contrato.
À medida que a
dívida começa a ser amortizada, a parcela dos juros e conseqüentemente
a prestação como um todo tendem a decrescer, uma vez que o próprio
saldo devedor se reduz. Com isso, no SAC, o saldo devedor e a sua
prestação tendem a decrescer de forma constante desde o início
do financiamento e não deixa resíduos, desta forma, você estará
menos exposto em caso de aumento do indexador do contrato (a TR,
TJLP ou INCC) durante o financiamento.
Sistema
de Amortização Crescente - SACRE
A diferença do
SAC – Sistema de amortização constante para o SACRE –
Sistema de Amortização Crescente é apenas o recalculo, ou seja,
um novo calculo após um determinado período de andamento do
contrato. O SACRE é baseado na mesma metodologia do SAC, mas,
sempre considerando o prazo remanescente (que falta) para pagar.
Assim o recalculo força o crescimento da amortização e a
rapidez do pagamento.
Ao contrário do
que acontece no SAC a parcela de amortização não é constante e
sim crescente, o que permite que a dívida seja paga mais
rapidamente. O primeiro recálculo acontece com 12 (doze) meses e
poderá tornar-se trimestral na hipótese da prestação não
estar amortizando (pagando/ quitando) a dívida;
No SACRE, a
partir de um determinado período, durante o prazo de
financiamento, a prestação tende a cair continuamente até o
final do financiamento. Exatamente por isto, o percentual de
comprometimento da renda neste tipo de mecanismo de amortização
tende a ser mais alto, em cerca de 30%, pois no decorrer do prazo
do financiamento as prestações devem cair, e com isto diminuirá
o grau de comprometimento da renda. Atualmente o SACRE é
adotado pela Caixa Econômica Federal nas suas linhas que usam
recursos do FGTS, como a Carta de Crédito FGTS Individual.
A Tabela Price – TP ou Sistema Francês
de Amortização – SFA
Ao contrário do
sistema SAC onde a amortização é igual, na Tabela Price todas
as prestações são iguais. Este sistema seria ideal se não
existe no financiamento imobiliário a figura do indexador da
prestação (índices: TR, TJLP, INCC, CUB, IGPM, etc).
Para um
financiamento de igual valor, a prestação da Tabela Price é
sempre menor que a prestação no sistema SAC ou SACRE. Assim, no
mecanismo de Calculo da Tabela Price, a parcela que serve para
amortizar a dívida é mais baixa (menor) no inicio do
financiamento e cresce ao longo do contrato. Este financiamento é
ideal para pagamento de veículos e crediário em geral que tem
prazo curto e a prestação é fixa, mas, pode ser inadequado para
financiamentos em longo prazo que contenham um indexador que, na
hipótese de acelerar poderá deixar resíduo a ser renegociado no
final do contrato. O que o Financista Dr. Eduardo Fortuna, chamou
em seu livro Best Seller, Mercado Financeiro Produtos e Serviços,
Editora Qualitymarc, de “Pagamento do Castelo do Conde Drácula”.
Na Tabela Price as prestações podem aumentam durante todo o
prazo de financiamento. Nesse sistema, você estará mais exposto
a um aumento nos indexadores provocados por um aumento da inflação
e não temos bola de cristal para adivinhar o que ocorrerá daqui
a vinte anos mesmo com a pretensa estabilidade.
Apesar deste
risco de aumento nos indexadores também existir nos demais
mecanismos de amortização, ele é mais atenuado no sistema SAC
ou SACRE já que o saldo devedor decresce mais rapidamente.
Exatamente por isso, as instituições que adotam a Tabela Price
nos seus financiamentos imobiliários tendem a aceitar um
percentual menor de comprometimento da renda do que o aceito no
SAC ou SACRE.
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